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千亿新兵这半年

时间:2019-07-20
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在千亿之后,正荣地产今年上半年的销售金额增速下滑,拿地也相应减少,同时,正荣地产从去年年底开始了一场新的组织架构变革以期激发内部活力。

上半年销售额同比增长不足1%

7月5日,正荣地产发布公告称,今年上半年,正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约586.07亿元,同比增长0.82%,合约销售建筑面积约380.75万平方米,合约平均售价约15400元/平方米。

据悉,正荣地产2019年设定合约销售目标为1300亿元,据此计算,2019年前6个月完成目标的45.08%,这样看来,下半年正荣地产将面临更大的销售压力。正荣地产回复新京报记者时表示:“有信心完成全年销售目标”

事实上,相比于去年,正荣地产今年的销售增速大幅度放缓。回顾2018年上半年,正荣地产完成销售额581亿元,同比大幅增长170.3%,同时,实现合约销售面积约340万平米,同比增长194.2%。而今年上半年,销售金额同比增长仅为0.82%,销售面积增长为12%。

由于正荣地产合作项目的增加,权益销售额占比较低。今年年初,正荣地产行政总裁王本龙坦言,“去年正荣在项目合作上的比例大概是52%左右,今年估计同样维持在52%左右“对于权益销售额占比持续走低的情况,正荣地产回复称:‘由于处于上半年财报发布的静默期,权益销售额数据暂未能公开’

高息融资还债

值得关注的是,今年上半年,正荣地产仍然保持了较为频繁的融资节奏。

XX据新京报记者根据正荣地产公告统计,自2018年1月16日香港上市以来,正荣地产进行了7次优先票据发行,融资合计16亿美元(约合人民币109.96亿元),公司还发行2次资产支持债券(ABS)融资35.05亿元,旗下子公司发行债券融资20亿元,一次永续2亿美元的永续资本债券和海外银团1.2亿美元贷款(两项约合人民币21.99亿元),加上正荣地产上市时融资38.44亿港元(约合人民币33.79亿元),正荣地产融资总计约220.79亿元。

从融资的资金成本上来看,正荣地产的融资成本较高在其所发行的美元优先票据中,其发行利率均在8%以上,更有三次发行利率超过10%;发行ABS的融资成本也在7%以上。这样高息的融资成本无疑给正荣地产带来更高的还债压力。

从融资的用途来看,偿还现有债务成为正荣地产不断融资的主要原因。由于正荣地产尚未公布今年上半年的财务报告,根据去年年底的财报数据显示,截至2018年12月31日,正荣地产的总负债为1169.2亿元,与2017年同期的941.98亿元相比上涨24.1%。去年年末的时候,正荣地产一年内需要偿还的债务合计为238.4亿元。

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新京报记者根据正荣地产公告梳理。

组织架构调整

在进入千亿之后,正荣地产展开了一场组织架构的调整,并于2018年底提出“精总部,强区域”的变革方向。

XX去年年底,正荣地产已经开始对全国的区域业务进行了整合与重组,其中,将上海和苏州的区域业务进行整合,成立苏沪区域公司;济南区域公司与天津区域公司进行整合,升级成立新的“环渤海区域公司”;广州区域公司与长沙区域公司进行整合

继去年底的动作之后,正荣地产向新京报记者表示:“进入2019年,公司架构改革更趋深化,以适应千亿后的公司规模,加强区域公司平台建设,进一步实施授权,激发一线公司的积极性,鼓励区域公司冲刺百亿区域,做强做大。”

在城市布局上,正荣地产仍然坚持布局一二线城市。目前,正荣地产已经布局长三角,环渤海,中部,西部,海西,珠三角六大区域。进入今年之后,正荣地产在销售减速的同时,也减少了拿地金额。据中指控股的数据显示,2019年上半年,正荣地产共计拿地金额达179亿元,位居拿地金额排行榜第80名。

对于未来发展策略,正荣地产表示:“公司将坚持主业,做好区域深耕,提升品牌力,产品力,向运营要效率,继续发挥上市公司平台优势,开拓境内外多元化融资渠道,降低融资成本“。

【问答】

1.今年上半年的目标完成率是45.08%,对于此完成率,公司怎么评价,是否在计划之中?

答:公司有信心完成全年销售目标战略上依然重点布局强二线及核心城市群的强三线,持续保持稳健,高质量的发展态势

2.回顾上半年,正荣在区域架构管理,销售增速,制度改革方面有怎样的变化?

XX答:继2018年底提出“精总部,强区域”,2019年,架构改革更趋深化,以适应千亿后的公司规模,加强区域公司平台建设,进一步实施授权,激发一线公司的积极性,鼓励区域公司冲刺百亿区域,做强做大。

3.在政策趋严和调控收紧的情况下,进入千亿队伍后,如何平衡规模,利润,负债三者的关系?

答:正荣地产将坚持主业,做好区域深耕,提升品牌力,产品力,向运营要效率,继续发挥上市公司平台优势,开拓境内外多元化融资渠道,降低融资成本

4.下半年,推盘计划是怎样的?怎么看下半年的市场?

答:中国城镇化率仍有提升空间,全国呈现不平衡特征,市场短期会有扰动,但房地产仍会受益城镇化发展的红利,未来房地产行业仍存在结构性机会,短期扰动不改行业长期发展趋势。正荣坚持布局一二线城市,这些城市具有产业支撑和人口吸附能力,需求长期稳定。

新京报记者徐倩编辑武新制图薛慧敏校对李项玲

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